Как продать недвижимость ребенка?
В букве закона подчас бывает непросто разобраться, особенно в тех случаях, когда затрагиваются такие щепетильные темы, как, например, продажа имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего. Такие операции с недвижимостью считаются чуть ли не самыми сложными. Что же делать в таком случае? Попробуем пробраться сквозь юридические дебри.
Начнём с того, что согласно статье 35 Конституции РФ владеть, распоряжаться, пользоваться имуществом может каждый гражданин, в том числе и несовершеннолетний. Но в случае с последним осуществление своих прав на это имущество происходит через представителей: родителей, усыновителей, опекунов. То есть человек, не достигший восемнадцатилетнего возраста, не может сам продавать своё имущества, приобретать что-то в собственность и т. д. По Конституции РФ несовершеннолетние могут владеть недвижимым имуществом (квартирой, домом, садовым участком — то есть тем, что связано с землёй), если это имущество им подарили или оно перешло по наследству. А вот продать его будет гораздо сложнее, так как в первом случае разрешение органов опеки и попечительства не требуется, поскольку имущество ребёнка увеличивается. Тут нужно пояснить, что до 14 лет несовершеннолетний по закону находится под опекой, а с 14 до 18 лет — под попечительством.
Когда происходит та или иная сделка (купли-продажи, мены), связанная с недвижимостью, то права на нее фиксируются в регистрирующем органе. При продаже имущества несовершеннолетнего в регистрирующий орган необходимо предоставить разрешение на проведение данной сделки от органов опеки и попечительства. И вот здесь возникает один маленький нюанс: согласно статье 20 Федерального закона недвижимость несовершеннолетних отчуждению (то есть продаже) не подлежит, но есть несколько пунктов, которые всё же позволяют это сделать:
1. Если недвижимое имущество отчуждается принудительно, например, если оно является залоговым.
2. Если отчуждение недвижимости происходит по договору мены и в том случае, если договор предполагает выгоду несовершеннолетнего, например, когда он (через своих представителей) обменивает меньшую жилплощадь на большую. Причём денежного возмещения здесь быть не может, так как договор мены не предполагает присутствия денег. Как можно трактовать данный пункт? Как если бы кто-то отдал вам свою большую трёхкомнатную квартиру, а сам довольствовался бы вашей комнатой в коммуналке, не требуя доплаты.
3. Если продажа недвижимого имущества осуществляется на основании договора ренты и в интересах несовершеннолетнего. То есть данная сделка должна принести ему выгоду (как в случае с договором мены). Явление ренты в случае с несовершеннолетними в нашей стране очень редкое, в основном, в России такие договоры заключают с людьми пожилого возраста: те передают своё жильё в собственность организации или частным лицам, а взамен получают плату и уход.
4. Если продажа недвижимости происходит по причине перемены места жительства несовершеннолетнего.
5. Если причина продажи — исключительный случай, например, оплата дорогостоящего лечения.
Список запрашиваемых документов для получения разрешения на сделку с недвижимостью несовершеннолетних в органе опеке и попечительства может варьироваться в зависимости от того или иного региона нашей страны. Он может включать следующие документы:
- заявление самого несовершеннолетнего (если ребёнок достиг 10-летнего возраста);
- заявление родителей (даже если они в разводе и живут отдельно);
- если недвижимость отчуждается на основании договора мены или по причине переезда, то потребуются технические планы БТИ, включающие метраж жилплощади и другие характеристики, проект будущего договора купли-продажи или мены;
- документы фирмы-застройщика, если имеет место долевое участие несовершеннолетнего в строительстве нового жилья.
Единый перечень данных документов отсутствует, его следует узнать в местном органе опеки и попечительства. Также отсутствует чёткий регламент, на основании которого органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения на продажу недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.
Екатерина Корнилова 